Οικονομική αποτίμηση των γηπεδικών εγκαταστάσεων της Λεωφόρου

Σε μια αρκετά στενάχωρη βραδιά λόγω ήττας από τον Πανθρακικό θα προσπαθήσω να κάνω μια οικονομική αποτίμηση των υφιστάμενων γηπεδικών εγκαταστάσεων της Λεωφόρου.

Παρατηρήσεις:

• Οι χώροι που είναι κάτω από τις κερκίδες δεν μπορούν να ληφθούν ως αποθήκες , γιατί οι περισσότεροι από αυτούς είναι πολλαπλών χρήσεων. 

• Οι 13 & 14 δεν έχουν χώρους κάτω από τις κερκίδες , οπότε εκεί δεν θα ληφθούν υπόψιν.

• Στην κατασκευή μιας πολυκατοικίας η αποθήκη που συνήθως είναι στο υπόγειο , αξιολογείται οικονομικά στο 70% της αξίας ενός διαμερίσματος αν φυσικά μιλάμε για δύο χώρους ίσου εμβαδού και όγκου . Εδώ όμως επειδή είναι αίθουσες πολλαπλών χρήσεων που έχουν μηχανήματα και διάφορα όργανα , υπάρχει και κολυμβητήριο θα τις αξιολογήσω οικονομικά στο 85%~90% της αξίας ενός διαμερίσματος.

• Στην προηγούμενη τιμή προσθέτω και την αξία που υπάρχει λόγω της σπουδαιότητας της κατασκευής -χώροι συνάθροισης κοινού- που σημαίνει πρακτικά ότι έχουν τοποθετηθεί (;) περισσότερα σίδερα από μια κοινή κατασκευή , όπως η πολυκατοικία. 

• Η όλη κατασκευή θα θεωρηθεί κτίσμα της δεκαετίας 1950-1960. 

Επειδή δεν ξέρω τον ακριβή αριθμό των αιθουσών και σε τι βάθος εκτείνονται κάτω από το επίπεδο του ισογείου θα  κάνω ένα μοντέλο προσομοίωσης:
Οι εξέδρες του γηπέδου θα οριστούν ως αθροίσματα ισοδύναμων κατασκευών , δηλαδή ως τριώροφες οικίες ή πολυκατοικίες.

1. Κερκίδες 6 & 7 : Εκτείνονται περίπου από λεωφόρο Αλεξάνδρας έως οδό Τσόχα , μήκος κατ΄ εκτίμηση 90 μέτρα. Το ύψος των εξεδρών είναι 15~20 μέτρα και το βάθος τους 20~25 μέτρα. Αυτό το ύψος και το βάθος με μήκος πρόσοψης 10 μέτρα (όγκος 20 x 20 x 10) αντιστοιχεί σε μια πενταώροφη πολυκατοικία κόστους 1,000,000 ευρώ με τις σημερινές αξίες κατασκευής. Επειδή είναι πολλαπλών χρήσεων ο χώρος κάτω των κερκίδων : 1,000,000 x 0.85 = 850,000 ευρώ. Όμως η κατασκευή είναι παλαιά , συντελεστής 0.60, συνεπώς 850,000 x 0.6 = 510,000 ευρώ~ 500,000 ευρώ. Αυτό που κάναμε ήταν για 10 μέτρα , στα 90 μέτρα θα έχουμε 9 ισόογκες πολυκατοικίες , άρα κόστος 9 x 500,000 = 4,500,000 ευρώ. Άρα οι κερκίδες 6 & 7 μαζί με τους κάτωθεν χώρους (τάφος Ινδού) έχουν σημερινή αξία περίπου 4,500,000 ευρώ.
2. Κερκίδες 13 & 14 : Εκτείνονται περίπου από λεωφόρο Αλεξάνδρας έως οδό Τσόχα , μήκος κατ' εκτίμηση 90 μέτρα. Το ύψος των εξεδρών είναι τουλάχιστον 20 μέτρα και το βάθος τους 25 μέτρα. Εδώ δεν μπορεί να εφαρμοστεί η προηγούμενη λογική  , επειδή δεν υπάρχουν συστεγασμένοι χώροι κάτωθεν αυτών , άρα θα κάνω το εξής: Εμβαδόν κερκίδων : 32 μέτρα(υποτείνουσα) x 90 μέτρα = 2880 τετρ. μέτρα ----> Σημερινή αξία (σαν αποθήκη) 2880 x 700 ευρώ / τετρ. μέτρο = 2,016,000 ευρώ , επειδή όμως κτίσμα του 1950 συντελεστής 0.6 ---> 2,016,000 x 0.6 = 1,210,000 ευρώ. Άρα οι κερκίδες 13 & 14 έχουν σημερινή αξία 1,210,000 ευρώ.
3. Κερκίδες κατά μήκος της λεωφόρου Αλεξάνδρας : Μήκος κατ' εκτίμηση 110 μέτρα. Το ύψος των εξεδρών είναι περίπου 10 μέτρα και το βάθος τους 15 μέτρα. Αυτό το ύψος και το βάθος με μήκος πρόσοψης 10 μέτρα (όγκος  10 x 15 x 10) αντιστοιχεί σε τριώροφη  κατοικία κόστους 400,000 ευρώ με τις σημερινές αξίες κατασκευής. Επειδή ο χώρος κάτω των κερκίδων είναι πολλαπλών χρήσεων: 400,000 x 0.85 = 340,000 ευρώ. Όμως η κατασκευή είναι παλαιά , συντελεστής 0.60 , συνεπώς 340,000 x 0.6 = 204,000 ευρώ ~ 200,000 ευρώ. Αυτό που κάναμε ήταν για 10 μέτρα, στα 110 μέτρα θα έχουμε 11 ισόογκες κατοικίες , άρα κόστος 11 x 200,000 = 2,200,000 ευρώ.  Άρα οι κερκίδες κατά μήκος της Λεωφόρου Αλεξάνδρας μαζί με τους κάτωθεν χώρους έχουν σημερινή αξία περίπου 2,200,000 ευρώ.
4. Κερκίδες κατά μήκος της οδού Τσόχα: Ακριβώς ίδιες (πανομοιότυπες) με τις κερκίδες κατά μήκος της λεωφόρου Αλεξάνδρας. Σημερινή αξία περίπου 2,200,000 ευρώ.
5. Στο γήπεδο έχουν προστεθεί την περίοδο που έγινε η αναβάθμιση , το 2001 πλαστικά καθίσματα , 4 μεγάλοι προβολείς , 2 μεγάλα μεταλλικά στέγαστρα , δημοσιογραφικά θεωρεία συνολικού κόστους 7,000,000 ευρώ. Σε αυτό το ποσό θα βάλω και ένα ποσό γύρω στο εκατομμύριο για αναβάθμιση χλοοτάπητα και περιβάλλοντος χώρου. Οι προστιθέμενοι χώροι - εξαρτήματα-εγκαταστάσεις του γηπέδου από το 2001 και μετά έχουν σημερινή αξία περίπου 8,000,000 ευρώ.

Σημερινή αξία των γηπεδικών εγκαταστάσεων της Λεωφόρου: 1 + 2 +3 + 4 + 5 = 4,500,000 + 1,210,000 + 2,200,000 x 2 + 8,000,000 = 18,110,000 ευρώ. 

Με βάση τον συλλογισμό μου δεν είναι διόλου ευκαταφρόνητο ποσό για τα σημερινά δεδομένα , εφόσον η ΑΕΚ θέλει να κάνει γήπεδο με  αξία κατασκευής το ποσό των 20,000,000 ευρώ. 

Πρές σε ευχαριστώ για την φιλοξενία των απόψεων μου στο blog σου.

Γιώργος